Bytové spoločenstvo a prenajímateľ: pravidlo dvoch bytov

Pri bytovom dome v Nemecku nie je zrejmé, komu fakturujete a kto z platby zráža 15 %. Pokyn nemeckého ministerstva financií z 19. júla 2022 (ďalej „pokyn BMF“, bod 19) rozlišuje vlastný byt (Sondereigentum) a spoločné časti domu (Gemeinschaftseigentum):

Spoločenstvo je podľa pokynu podnikateľ v zmysle § 2 UStG, lebo poskytuje plnenia vlastníkom vrátane údržby stavby. Zráža preto ako každý iný Leistungsempfänger, ak nemáte platné potvrdenie a platby presiahnu hranicu.

Vlastník bytu zráža len vtedy, keď je pri danej práci podnikateľom. Vlastník, ktorý v byte býva, nezráža ani vtedy, keď je inak podnikateľ. Pokyn to ukazuje na novinárovi, ktorý si dal vymeniť obklady v kúpeľni vlastného bytu (bod 15). Zmiešané použitie stavby opisuje článok Súkromná osoba a podnikateľ doma: kto je povinný zraziť.

Zákon dáva výnimku prenajímateľom. Ak objednávateľ prenajíma najviac dva byty, zrážka sa na stavebné práce na týchto bytoch neuplatní (§ 48 ods. 1 veta 2 EStG). Zákon ju nespája ani s výškou odmeny, ani s potvrdením. Pri troch a viac prenajatých bytoch sa zráža pri prácach na všetkých (bod 55).

Pravidlo sa týka len prác na prenajatých bytoch. Práce pre iné podnikateľské účely objednávateľa zrážke podliehajú ďalej (bod 55).

Pokyn spresňuje počítanie v bodoch 53 až 62:

• Byt je uzavretá jednotka s vlastným vstupom, kuchyňou, kúpeľňou alebo sprchou, toaletou a plochou aspoň 23 m². Pokyn vychádza z § 181 ods. 9 BewG (bod 53).
• Izby prenajaté jednotlivo. Rozhoduje využitie celého bytu. Ak vlastník zvyšok sám používa alebo bezplatne prenecháva, nezráža sa. Ak prenajíma všetky izby viacerým nájomcom, počíta sa byt ako jeden objekt (bod 54).
• Prázdne a bezplatné byty. Dočasne prázdny byt sa počíta, ak vlastník úmysel prenajímať neopustil (bod 56). Bezplatne prenechané byty sa nepočítajú (bod 55).
• Účel a majetok. Nezáleží na tom, na čo sa prenajíma, ani či ide o súkromný alebo podnikový majetok. Dva byty zo súkromného majetku prenajaté na bývanie a tretí byt z podnikového majetku prenajatý na podnikanie sú spolu tri byty, takže pravidlo neplatí (bod 57).
• Zahraničie. Prenajaté byty mimo Nemecka sa počítajú (bod 58).
• Garáž je súčasťou bytu, len ak sa prenajíma spolu s ním. Práce na samostatne prenajatej garáži zrážke podliehajú (bod 62).
• Manželia. Počet bytov sa zisťuje pre každého z manželov osobitne. Spoluvlastníctvo manželov je samostatný objednávateľ (bod 61).

Ak pravidlo dvoch bytov neplatí a nemáte potvrdenie, platí bežná hranica (§ 48 ods. 2 veta 1 EStG). Zrážka sa nerobí, ak objednávateľ za rok zaplatí za všetky vaše práce pre neho pravdepodobne najviac 5 000 € vrátane DPH. Hranica 15 000 € platí pre objednávateľa, ktorý vykonáva výlučne od DPH oslobodené obraty z prenájmu nehnuteľností podľa § 4 č. 12 veta 1 UStG (§ 48 ods. 2 veta 1 č. 1 EStG, Freigrenze pri Bauabzugsteuer (5 000 € / 15 000 €); bod 47).

Zvýšená hranica neplatí, ak prenajímateľ prenájom dobrovoľne zdaňuje (voľba podľa § 9 UStG). Neplatí ani vtedy, keď má popri oslobodených prenájmoch aj len malé zdaniteľné obraty. Potom platí 5 000 € (bod 47).

Spoločenstvo vlastníkov bytov zákon pri hranici nespomína. Zvýšená hranica sa v ňom viaže len na oslobodené prenájmy podľa § 4 č. 12 veta 1 UStG. Vo všetkých ostatných prípadoch platí 5 000 € (§ 48 ods. 2 veta 1 č. 2 EStG, „in den übrigen Fällen“). Služby spoločenstva vlastníkom, ktoré spočívajú v užívaní spoločných častí, v ich údržbe a oprave a v správe, oslobodzuje iné ustanovenie, § 4 č. 13 UStG. Pokyn BMF sa k hranici pre spoločenstvo nevyjadruje (body 19 a 47).

Ako sa hranica sčítava a čo sa stane po jej prekročení počas roka, opisuje Hranica 5 000 €: ako sa počítajú zákazky jedného zákazníka.

Zrážku robí objednávateľ, preto sa vyplatí pred zákazkou zistiť:

1. Kto zákazku zadáva: spoločenstvo (spoločné časti), alebo vlastník bytu?
2. Koľko bytov vlastník prenajíma celkovo, teda aj v súkromnom majetku a v zahraničí.
3. Aké platby za rok čakáte od toho istého objednávateľa. Sčítajú sa všetky práce pre neho.

Ak pravidlo dvoch bytov neplatí a platby presiahnu hranicu, potrebujete Freistellung. Vybavíme ho v službe Freistellung, postup opisuje Ako vybaviť Freistellung: žiadosť, podklady, postup. Ak vám objednávateľ zrazil napriek pravidlu dvoch bytov, pozrite Neoprávnená zrážka 15 %: ako ju získať späť.